Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang từng bước phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, với lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ và tâm lý nhà đầu tư đều cải thiện rõ rệt. Nhờ hội tụ đủ bốn điều kiện cốt lõi gồm lãi suất thấp, pháp lý tháo gỡ, hạ tầng bứt phá và cung cầu cân bằng, thị trường được kỳ vọng bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững.
Những tín hiệu hồi sinh rõ nét từ thị trường
Theo báo cáo từ Công ty chứng khoán Agriseco công bố ngày 6/6/2025, lượng giao dịch nhà ở trong quý I vượt mốc 12.000 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ hấp thụ đạt mức 45% cao hơn nhiều so với năm 2024.
Tại nhiều địa phương như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, hoạt động giao dịch trở nên sôi động trở lại sau khi nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý. Trong khi đó, miền Bắc đặc biệt là Hà Nội vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, nhưng tốc độ bán có dấu hiệu chững lại do dư địa tăng giá không còn nhiều.
Bức tranh hồi phục thể hiện qua kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc. Lợi nhuận sau thuế ngành trong quý I/2025 tăng đột biến, lên gần 20.000 tỷ đồng chủ yếu nhờ bàn giao các đại dự án của Vinhomes và chuyển nhượng từ VEF. Tuy nhiên, nếu loại trừ các yếu tố đặc biệt, phần lớn doanh nghiệp vẫn chưa thoát khỏi khó khăn do chi phí vốn cao và thanh khoản yếu.
Chỉ số cổ phiếu nhóm bất động sản tăng tới 60% từ đầu năm, so với mức tăng 6% của VN-Index, phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư. Nhưng sự phân hóa cũng rất rõ nhóm doanh nghiệp lớn như VHM, KDH, NLG dẫn dắt thị trường, trong khi nhóm nhỏ vẫn loay hoay với áp lực đáo hạn trái phiếu và thanh khoản.
Phân khúc tăng trưởng thị trường bất động sản năm 2020 - 2024.
Nguồn Du lịch Tp. Hồ Chí Minh
Phân khúc nào đang hồi phục mạnh?
Tổng nguồn cung mới được ghi nhận trong quý I/2025 đạt khoảng 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, so với quý trước, con số này chỉ bằng một nửa cho thấy đà phục hồi vẫn chưa đều và mang tính cục bộ. Phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm đến 72% tổng lượng giao dịch, đặc biệt tại TP.HCM, nơi nhiều dự án đạt tỷ lệ đặt mua từ 80 – 100% ngay đợt đầu mở bán nhờ nguồn cung hạn chế và mặt bằng lãi suất thấp.
Ở phía Bắc, khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận vẫn dẫn đầu về nguồn cung mới, chiếm đến 53%. Tuy nhiên, sức cầu có dấu hiệu chững lại do mặt bằng giá đã neo cao, trong khi cơ cấu sản phẩm nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, khiến người mua ở thực gặp nhiều khó khăn.
Phân khúc thấp tầng như biệt thự, nhà phố từng nguội lạnh đang dần khởi sắc. Bên cạnh đó, phân khúc đất nền từng bị bỏ quên đang dần trở lại nhờ các dự án hạ tầng lớn như vành đai 4 Hà Nội, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Nhà đầu tư cá nhân bắt đầu quan tâm trở lại, nhưng xu hướng vẫn rất chọn lọc, tập trung vào các khu vực có quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng giá thực.
Trong khi đó, nhà ở xã hội đang nổi lên như một phân khúc có triển vọng rõ ràng hơn cả. Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 đã mang lại loạt chính sách mới rút ngắn thủ tục đầu tư, ưu đãi lãi suất vay và thành lập quỹ phát triển NOXH. Một số địa phương như Long An, Bắc Ninh, Hà Nội đã khởi công các dự án mới ngay từ quý I, cho thấy quyết tâm cải thiện nguồn cung nhà giá rẻ dành cho người thu nhập trung bình, thấp.
Tình hình nợ vay của doanh nghiệp Bất động sản.
Nguồn Du lịch Tp. Hồ Chí Minh
Bốn trụ cột nâng đỡ chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Việt Nam
Theo đánh giá từ Agriseco Research, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình thực sự, khi bốn điều kiện nền tảng đã hội tụ đầy đủ tạo đà cho một chu kỳ tăng trưởng mới có thể kéo dài từ 2025 đến 2026.
Theo đánh giá từ Agriseco Research, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn khởi sắc với đầy đủ bốn trụ cột cần thiết để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới trong giai đoạn 2025–2026.
Trụ cột đầu tiên là môi trường lãi suất thấp hiện đang được duy trì ở mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Điều này không chỉ kích thích nhu cầu nhà ở thực mà còn hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản có điều kiện tái khởi động các dự án đã đình trệ. Đặc biệt, các gói tín dụng ưu đãi từ ngân hàng thương mại, hướng đến nhóm khách hàng trẻ dưới 35 tuổi, đang góp phần cải thiện dòng tiền và tâm lý của cả người mua lẫn nhà đầu tư.
Trụ cột thứ ba là sự bứt phá mạnh mẽ về hạ tầng. Hàng loạt công trình trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, đường Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay sân bay quốc tế Long Thành dự kiến sẽ hoàn tất trong giai đoạn 2025–2026, tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản, nhất là tại các khu vực vùng ven.
Yếu tố tiếp theo đến từ sự cải thiện dần trong cán cân cung cầu nhà ở. Sau thời gian dài gián đoạn, các doanh nghiệp lớn đã bắt đầu quay lại thị trường với loạt dự án mới. Các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực như căn hộ trung cấp hay nhà ở xã hội đang ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng, vượt 80% ngay trong giai đoạn mở bán đầu tiên. Dù vậy, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn tồn tại, chủ yếu là dư thừa phân khúc cao cấp trong khi phân khúc bình dân lại khan hiếm, đòi hỏi thời gian để tái cân bằng.
Dự án của Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Á Châu tại khu vực vùng ven Bình Dương ghi nhận sự quan tâm trở lại từ cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Nhờ lợi thế nằm gần các tuyến giao thông huyết mạch như đường Vành đai 3, cao tốc Chơn Thành - Tp. Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một,... kết nối thuận tiện đến các khu công nghiệp lớn, tận dụng tốt cơ hội từ hạ tầng bứt phá và nhu cầu dịch chuyển ra vùng ven. Phân khúc đất nền và nhà phố tại đây có pháp lý rõ ràng, mức giá hợp lý, phù hợp với xu hướng đầu tư chọn lọc và nhu cầu an cư ngày càng tăng cao của người dân trẻ.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2025 vẫn đối mặt với một số thách thức ngắn hạn. Độ trễ trong thực thi chính sách, năng lực hạn chế của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, cùng với sự mất cân đối cung – cầu tiếp tục là những yếu tố gây cản trở. Bên cạnh đó, các biến số toàn cầu như rủi ro lãi suất và khả năng rút vốn của nhà đầu tư nước ngoài vẫn là những yếu tố tác động đáng kể đến tâm lý thị trường. Trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ nghiêng về phía những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và có khả năng triển khai linh hoạt, đặc biệt là ở phân khúc trung – cao cấp.
Nguồn Du lịch Tp. Hồ Chí Minh
