Trục kết nối TP.HCM - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu đang tạo ra dư địa lớn cho quá trình tái cấu trúc quy hoạch và định hình mô hình đô thị hiện đại của Vùng động lực phía Nam. Tuy nhiên, các ý kiến tại Diễn đàn Bất động sản vùng nhấn mạnh yêu cầu siết chặt quản lý nhằm duy trì sự minh bạch và ổn định của thị trường trong bối cảnh cơ hội rộng mở.

Hạ tầng - thể chế mở lối cho vùng phát triển mới

Sự hình thành “vùng động lực phía Nam” được xem là bước chuyển quan trọng giúp quy hoạch, hạ tầng và mô hình đô thị được định hình rõ ràng, đồng bộ hơn. Giới chuyên môn đánh giá khu vực này không chỉ là hạt nhân tăng trưởng mà còn là nơi tiên phong thử nghiệm cải cách thể chế, đổi mới mô hình đô thị và thu hút dòng vốn chất lượng cao.

Các phân tích cho thấy hệ thống hạ tầng chiến lược, từ các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng, sân bay Long Thành đến trung tâm tài chính quốc tế và mạng lưới logistics, sẽ góp phần thay đổi mạnh mẽ diện mạo khu vực trong thập niên tới. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển dân số và lực lượng lao động đang tạo nền tảng quan trọng cho cấu trúc phát triển mới.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết sẽ tiếp tục đồng hành cùng Chính phủ trong việc rà soát và kiến nghị tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý nhằm củng cố nền tảng vận hành thị trường. Một khung pháp lý minh bạch, ổn định và dễ thực thi được xem là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển.

Các chuyên gia thảo luận tại Diễn đàn Bất động sản vùng động lực phía Nam lần thứ nhất. Nguồn Báo Tài chính - Đầu tư.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc

Diễn đàn ghi nhận cả nguồn cung và nhu cầu thực đang định hình diện mạo mới của thị trường. Ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group, nhìn nhận giai đoạn 2020-2024 là thời kỳ thị trường chịu nhiều sức ép do lãi suất tăng, lệch pha cung - cầu và mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Chi phí tiền sử dụng đất cùng những vướng mắc pháp lý kéo dài đã đẩy giá thành tiếp tục leo thang.

Ở góc độ quy hoạch, việc điều chỉnh địa giới hành chính và định hướng lại quy hoạch quốc gia, đặc biệt là phát triển mô hình đô thị nén (TOD) gắn với hệ thống metro, được nhận định sẽ tái định hình cấu trúc đô thị. Thực tiễn tại Tokyo cho thấy, dù cách trung tâm hàng trăm kilômét, người dân vẫn có thể di chuyển thuận tiện nhờ hệ thống giao thông công cộng hiệu quả. Khi suất đầu tư metro tại Việt Nam được tối ưu về mức 50-60 triệu USD/km, cơ hội để doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào phát triển hạ tầng sẽ rộng mở hơn.

Nhu cầu ở thực định hướng ổn định thị trường

Ghi nhận tại diễn đàn cho thấy cơ hội của “vùng động lực” chỉ thực sự được hiện thực hóa khi thị trường vận hành dựa trên nhu cầu thật, quy hoạch minh bạch và định hướng phát triển bền vững. Thị trường cần được xây dựng từ nhu cầu ở thực thay vì giao dịch mang tính đầu cơ. Doanh nghiệp phải phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đồng thời đảm bảo dòng vốn lưu thông ổn định, không bị đứt gãy.

Định hướng quy hoạch sau sáp nhập cũng bước đầu phác thảo cấu trúc phát triển của khu vực. Khu lõi TP Hồ Chí Minh dự kiến tập trung vào thương mại và dịch vụ, sản xuất quy mô lớn tiếp tục dịch chuyển về Bình Dương, trong khi logistics, cảng biển và du lịch biển sẽ được thúc đẩy mạnh tại Bà Rịa - Vũng Tàu, với Cái Mép - Thị Vải giữ vai trò trung chuyển quan trọng. Mô hình đô thị nén TOD được xem là công cụ then chốt giúp rút ngắn kết nối giữa nơi ở và nơi làm việc, qua đó giảm áp lực dân cư lên khu vực trung tâm.

Bên cạnh triển vọng tích cực, nhiều ý kiến cảnh báo tình trạng giá đất tăng mạnh dù quy hoạch chưa hoàn thiện có thể làm méo mó thị trường nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Trong bối cảnh này, chỉ những doanh nghiệp tập trung phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật mới có thể tạo ra cơ hội mang tính bền vững cho thị trường.

Thị trường bất động sản phía Nam cần tập trung vào mô hình phát triển bền vững gắn với nhu cầu thật của nền kinh tế và người dân. Nguồn VnEconomy.

TP.HCM còn nhiều dư địa tăng trưởng

Sau sáp nhập địa giới hành chính, TP. Hồ Chí Minh có quy mô tương đương các đô thị lớn như Tokyo và được xếp vào nhóm megacity, nhưng GRDP mới đạt khoảng 120 tỷ USD, chỉ bằng một phần nhỏ so với Tokyo hay Thượng Hải. Điều này cho thấy dư địa tăng trưởng của thành phố vẫn còn rất lớn.

Theo định hướng từ Nghị quyết 98/2023/QH15, TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu hướng đến quy mô GRDP 1.000 tỷ USD trong tương lai, xây dựng mô hình đô thị hiện đại với Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) là động lực then chốt. Khu vực IFC sẽ áp dụng cơ chế pháp lý theo chuẩn quốc tế, đồng thời có các ưu đãi lớn về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyên gia và chính sách thị thực thuận lợi.

Khi lực lượng chuyên gia quốc tế đến sinh sống và làm việc nhiều hơn, nhu cầu ở thực sẽ gia tăng đáng kể. Điều này phản ánh một lực cầu thật của thị trường, không nhằm mục tiêu kích giá đất. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại một số khu vực như Thủ Thiêm hiện đang ở mức cao, tạo áp lực trong việc thu hút chuyên gia. Việc giữ giá ở mức hợp lý được xem là yếu tố quan trọng để TP. Hồ Chí Minh duy trì sức cạnh tranh so với các trung tâm tài chính trong khu vực như Singapore hay Hồng Kông.

Với năm trụ cột tăng trưởng đang được định hình, thị trường bất động sản được đánh giá có nhiều cơ hội phục hồi sau giai đoạn trầm lắng. Dù vậy, quá trình phát triển cần đặt nhu cầu thật lên hàng đầu, hạn chế đầu cơ để tránh rủi ro mất ổn định. Hướng đi bền vững phải gắn liền với nhu cầu thực của nền kinh tế và đời sống người dân, tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.

Sau đây là bảng tóm tắt: